Inhaltsverzeichnis

Von der Sanierungssatzung zum Ausgleichsbetrag - 

Handbuch für die kommunale Praxis mit Beispielen und Mustern für die Kommunalverwaltungen und Aufsichtsbehörden

Karl Heinz Mathony

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Der Inhalt der 2. Auflage (727 Seiten DIN A5) wurde im Vergleich zur 1. Auflage (414 Seiten DIN A5) umfassend aktualisiert und in der Tiefe und Breite erheblich erweitert. 

Inhaltsübersicht der 2. Auflage

1.            Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.1          Die gesetzliche Entwicklung

1.2          Das besondere Städtebaurecht im Baugesetzbuch (BauGB)

1.3          Schematische Darstellung des Ablaufs eines Sanierungsverfah­rens

1.4          Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.5          Allgemeine Vorschriften

1.5.1       Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen – Grundsatz –

1.5.2       Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.5.3       Einzelmaßnahmen

1.5.4       Sanierungsbedingtheit

1.5.5       Stadt und Land

1.5.6       Gebiet

1.5.7       Städtebauliche Missstände

1.5.8       Substanz‑/Zustandsmängel

1.5.9       Funktionsschwächen

1.5.10    Behebung von städtebaulichen Missständen 

1.5.11    Wesentliche Verbesserung oder Umgestaltung des Gebiets

1.5.12    Einheitliche Vorbereitung 

1.5.13    Zügige Durchführung

1.5.14    Gewährleistung der zügigen Durchführung durch effektive und effiziente Verwaltungsstrukturen

1.5.15    Muster einer Hauptsatzung

1.5.16    Muster von Vollmachten

1.5.17    Haftung bei Amtspflichtverletzung

1.5.18    Subventionsbetrug

1.5.19    Untreue

1.5.20    Bestechung

1.5.21    Beispiel für Untreue, Bestechlichkeit

1.5.22    Korruptionspräventation

1.5.23    Dauer der Sanierungsmaßnahme

1.5.24    Einheitliche Vorbereitung und Durchführung im öffentlichen Interesse

1.5.25    Allgemeiner Zweck und Sanierungsziele (§ 136 Abs. 4 Satz 1 u. 2 BauGB)

1.5.26    Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB)

1.6          Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen (§ 137 BauGB)

1.7          Auskunftspflicht (§ 138 BauGB)

1.7.1       Muster einer datenschutzrechtlichen Verpflichtung nach § 138 Abs. 3 BauGB

1.8          Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger (§ 139 BauGB)

2.            Vorbereitung der Sanierung

2.1          Bestandteile der Vorbereitung der Sanierung (§ 140 BauGB)

2.2          Vorbereitende Untersuchungen

2.2.1       Bedeutung der vorbereitenden Untersuchungen

2.2.2       Verfahren der vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 BauGB)

2.2.3       Muster eines Beschlusses über den Beginn der vorberei­tenden Untersuchungen

2.2.4       Muster einer Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen

2.2.5       Absehen von den vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 Abs. 2 BauGB)

2.2.6       Problematik des Absehens bei fehlendem Einleitungs­beschluss

2.2.7       Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen

2.3          Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets

2.3.1       Voraussetzungen

2.3.2       Inhalt der Satzung

2.3.3       Sanierungsverfahren

2.3.4       Wahl des „richtigen“ Sanierungsverfahrens

2.3.5       Grundlagen der Entscheidung und Kriterien

2.3.6       Städtebauliche Kriterien

2.3.7       Zeitpunkt der prognostischen Entscheidung

2.3.8       Auszüge aus Darstellungen über die Gründe für die Ver­fahrensart (aus der Arbeitshilfe ARGEBAU zum besonde­ren Städtebaurecht)

2.3.9       Abgrenzung des Sanierungsgebiets

2.3.10    Größe des Sanierungsgebiets

2.3.11    Gebietsabgrenzung im umfassenden Sanierungsverfahren

2.3.12    Beispiel für die Gebietsabgrenzung im umfassenden Sanierungsverfahren

2.3.13    Zur Problematik der Erschließungsanlagen in Grenzlagen

2.3.14    Überleitungsvorschriften zum Erschließungsbeitragsrecht

2.3.15    Gebietsabgrenzung im vereinfachten Sanierungsverfahren

2.3.16    Beispiel für die Gebietsabgrenzung im vereinfachten Sanierungsverfahren

2.3.17    Festlegung der Frist für die Sanierungsdurchführung

2.3.18    Gebietsbezeichnung in der Sanierungssatzung

2.3.19    Beschlussfassung der Sanierungssatzung

2.3.20    Bekanntmachung der Sanierungssatzung

2.3.21    Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vor­schriften

2.3.22    Muster einer Bekanntmachung der Sanierungssatzung im umfassenden Verfahren

2.3.23    Muster einer Bekanntmachung der Sanierungssatzung im vereinfachten Verfahren

2.3.24    Mitteilungen, Benachrichtigung

2.3.25    Muster eines Schreibens für die Eintragung der Sanierungsvermerke im Grundbuch (§ 143 Abs. 2 BauGB)

2.3.26    Sanierungsrechtliche Vorschriften für beide Verfahrens­arten

2.3.27    Sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB

2.4          Sanierungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt

2.4.1       Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB (Ver­änderungssperre)

2.4.2       Muster eines Bescheids (Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigungen für die Beseitigung einer baulichen Anlage gemäß §§ 144 Abs. 1 Nr. 1, 145 BauGB

2.4.3       Vorhaben ohne Genehmigung; fehlerhaftes Genehmi­gungsverfahren

2.4.4       Abschluss oder Verlängerung nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB

2.4.5       Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Genehmi­gung des Abschlusses eines Pachtvertrages auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr gemäß §§ 144 Abs. 1 Nr. 2, 145 BauGB)

2.4.6       Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB (Ver­fügungssperre)

2.4.7       Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Geneh­migung einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks gemäß §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 145 BauGB)

2.4.8       Muster eines Zwischenbescheids über die Verlängerung der Frist für die Entscheidung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 145 Abs. 1 i.V.m. § 22 Abs. 5 BauGB wegen beabsichtigten Abschluss städtebaulicher Vertrag gemäß § 145 Abs. 4 Satz 3 BauGB

2.4.9       Muster eines städtebaulichen Vertrages nach §§ 11 i.V.m § 145 Abs. 4 Satz 3 BauGB zur Ausräumung von Versagungsgründen

2.4.10    Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Genehmigungen für die rechtsgeschäftliche Übertragung von zwei Grundstücken im Rahmen der Erbauseinandersetzung, Eintragung eines lebenslänglichen Nießbrauchrechts unter einer Auflage der Nichtbelastung des zweiten Grundstücks sowie Versagung des schuldrechtlichen Verfügungsverbots für das zweite Grundstück gemäß §§ 144 Abs. 2 Nrn. 1 bis 3, 145 BauGB)

2.4.11    Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Genehmi­gung einer Grundschuldbestellung gemäß §§ 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3, 145 BauGB)

2.4.12    Muster eines Bescheids (Versagung der sanierungsrechtliche Genehmigung einer Grundschuldbestellung gemäß §§ 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3, 145 BauGB)

2.4.13    Muster eines Bescheids (Versagung der sanierungsrechtliche Genehmigung einer Grundschuldbestellung gemäß §§ 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3, 145 BauGB bei darlehensweiser Sozialhilfegewährung nach § 91 SGB VII)

2.4.14    Muster einer Verhandlungsniederschrift sowie Muster eines Negativzeungisses bei einer Grundschuldbestellung zum Zwecke der Durchführung von Baumaßnahmen (§§ 144 Abs. 2 Nr. 2 und 3, 145 Abs. 6 BauGB)

2.4.15    Muster eines Bescheids (Sanierungsrechtliche Genehmigung der Begründung einer Baulast gemäß §§ 144 Abs. 2 Nr. 4 und 3, 145 BauGB)

2.4.16    Muster eines Negativzeugnisses  bei der Übertragung eines Grundstücks zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge (§§ 144 Abs. 4 Nr. 2 und 3, 145 Abs. 6 BauGB)

2.4.17    Allgemeine Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung

2.4.18    Muster einer Bekanntmachung über die allgemeine Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung (§ 144 Abs. 3 BauGB) mit Geltung im ganzen Sanierungsgebiet

2.4.19    Muster einer Bekanntmachung über die allgemeine Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung (§ 144 Abs. 3 BauGB) mit Geltung (§ 144 Abs. 3 BauGB) mit Geltung in Teile des Sanierungsgebiets

2.4.20    Muster eines Negativzeugnisses (§ 144 Abs. 3, 145 Abs. 6 BauGB)

2.4.21    Zuständigkeiten der Gemeinde oder der Baugenehmigungsbehörde

2.4.22    Muster einer Erklärung des gemeindlichen Einvernehmens gegenüber der Baugenehmigungsbehörde im Rahmen des sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens gemäß §§ 144 Abs. 1 Nr. 1, 145 BauGB

2.4.23    Beeinträchtigungen der Sanierung

2.4.24    Grundbuchsperre

2.4.25    Zusammenhang der sanierungsrechtlichen Genehmigung bei Vorhaben mit der Festsetzung der Ausgleichsbeträge

2.4.26    Preisprüfung

2.4.27    Muster eines Bescheids über die sanierungsrechtliche Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung (§ 153 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 145 BauGB) – unbe­bautes Grundstück – 

2.4.28    Muster eines Bescheids über die sanierungsrechtliche Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung (§ 153 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 145 BauGB) – bebautes Grundstück –

2.4.29    Muster eines Bescheids über die sanierungsrechtliche Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung (§ 153 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 145 BauGB) – be­bautes Grundstück/nicht wesentliche Bestandteile –

2.4.30    Muster eines Bescheids über die Versagung einer sanierungsrechtliche Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung (§ 153 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 145 BauGB) – unbebautes Grundstück –

2.4.31    Muster eines Bescheids über die Versagung einer sanierungsrechtliche Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung (§ 153 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 145, 200 BauGB) – bei Wohnungs- und Teileigentum –

2.4.32    Muster eines Zwischenbescheids über die Verlängerung der Frist für die Entscheidung der sanierungsrechtlichen Genehmigung im Rahmen der Preisprüfung (§ 145 Abs. 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB)

2.4.33    Muster eine Entscheidungsvorlage für den Wegfall der tatsächlichen Durchführung der Preisprüfung bei überlangem Zeitraum seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung

2.4.34    Muster eines städtebaulichen Vertrages für den Wegfall der tatsächlichen Durchführung der Preisprüfung bei überlangem Zeitraum seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung

2.4.35    Muster eines Bescheids über die sanierungsrechtliche Genehmigung für den Wegfall der tatsächlichen Durchführung der Preisprüfung bei überlangem Zeitraum seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung

2.4.36    Muster einer Bekanntmachung über die allgemeine Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung (§ 144 Abs. 3 BauGB) bei überlangem Zeitraum seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung mit Geltung im ganzen Sanierungsgebiet

2.4.37    Zusammenhang der Preisprüfung mit der Festsetzung der Ausgleichsbeträge

2.5          Änderung der Sanierungssatzung

2.5.1       Erweiterung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

2.5.2       Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Gebietserweiterung)

2.5.3       Verlängerung der Durchführungsfrist

2.5.4       Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Verlängerung der Durchführungsfrist)

2.5.5       Änderung der Bezeichnung des Sanierungsgebietes

2.5.6       Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Änderung der Bezeichnung)

2.5.7       Verfahrenswechsel

2.5.8       Muster einer Begründung für einen Wechsel in das verein­fachte Verfahren

2.5.9       Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Verfahrenswechsel)

2.5.10    Änderung der Anwendung des Genehmigungsvorbehalts

2.6          Städtebauliche Planung

2.6.1       Städtebauliche Rahmenplanung

2.6.2       Bestandteile der städtebaulichen Rahmenplanung

2.6.3       Muster einer Verwaltungsvorlage zur Aufhebung eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans, deren Festsetzungen dem städtebaulichen Rahmenplan widersprechen

2.7          Kosten‑ und Finanzierungsübersicht

2.7.1       Entstehungsgeschichte der Kosten‑ und Finanzierungs­übersicht

2.7.2       Anwendungsbereich

2.7.3       Aufgabe und Bedeutung der Kosten‑ und Finanzierungs­übersicht

2.7.4       Finanzielles Steuerungsinstrument bei der Durchführung der Sanierung

2.7.5       Nachweis über die Finanzierbarkeit und zügige Durch­führung der Sanierung

2.7.6       Schutz der Gemeinde

2.7.7       Koordinationsfunktion

2.7.8       Grundlage für die Städtebauförderung

2.7.9       Aufstellungsverpflichtung

2.7.10    Zeitpunkt der Aufstellung der Kosten‑ und Finanzierungs­übersicht

2.7.11    Fortschreibung der Kosten‑ und Finanzierungsübersicht

2.7.12    Gesetzliche Verfahrensregelungen des § 149 BauGB  

2.7.13    Ergänzungen oder Änderungen

2.7.14    Die höhere Verwaltungsbehörde

2.7.15    Inhalt der Kosten‑ und Finanzierungsübersicht

2.7.16    Muster einer Kosten‑ und Finanzierungsübersicht (§ 149 BauGB) für das Beispieljahr 2013

3.            Durchführung der Sanierung

3.1          Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB)

3.1.1       Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grund­stücken

3.1.2       Gemeindlicher Erwerb und Veräußerung von Grund­stücken

3.1.3       Preisüberschreitungsverbot beim gemeindlichen Erwerb von Grundstücken

3.1.4       Muster eines notariellen Kaufvertrages für den gemeindlichen Erwerb eines bebauten Grundstücks (§ 153 Abs. 3 Satz 1 BauGB i. V. m. § 153 Abs. 1 BauGB)

3.1.5       Muster eines Schreibens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für den gemeindlicher Erwerb von „Splittergrundstücken“ im Bereich öffentlicher Verkehrsflächen, die sich noch in privatem Eigentum befinden

3.1.6       Veräußerungspflicht (§ 153 Abs. 4 BauGB)

3.1.7       Muster einer öffentlichen Anpreisung zur Veräußerung eines im Sanierungsvermögen stehendes unbebautes Grundstück (Neuordnungswert) an einen Dritten mit Neubauverpflichtung

3.1.8       Muster eines notariellen Kaufvertrages für die gemeindliche Veräußerung eines unbebauten Grundstücks zum Neuordnungswert (§ 153 Abs. 4 BauGB) mit Bauverpflichtung 

3.1.9       Muster einer öffentlichen Anpreisung zur Veräußerung eines im Sanierungsvermögen stehendes bebautes Grundstück (Neuordnungswert) an einen Dritten mit Modernisierungs-und Instandsetzungsverpflichtung

3.1.10    Muster einer Formulierung innerhalb eines Kaufvertrags über die Veräußerung eines bebauten Grundstücks (Neu­ordnungswert) an einen Dritten mit Modernisierungs-und Instandsetzungsverpflichtung

3.1.11    Muster einer öffentlichen Anpreisung zur Veräußerung von im Sanierungsvermögen stehende Grundstücksflächen (Neuordnungswert) einschließlich der vorhandenen Kellergeschosse an einen Dritten mit Bauverpflichtung entsprechend Gestaltungsvorgabe

3.1.12    Muster einer Formulierung innerhalb eines Kaufvertrags über die Veräußerung Grundstücksflächen (Neuordnungswert) einschließlich der vorhandenen Kellergeschosse an einen Dritten mit Bauverpflichtung entsprechend Gestaltungsvorgabe

3.1.13    Wertausgleich zugunsten und zulasten der Gemeinde

3.1.14    Wertausgleich zulasten der Gemeinde

3.1.15    Wertausgleich zugunsten der Gemeinde

3.1.16    Umzug von Bewohnern und Betrieben

3.1.17    Freilegung von Grundstücken

3.1.18    Herstellung und Änderung der Erschließungsanlagen

3.1.19    Sonstige Ordnungsmaßnahmen

3.1.20    Ersatz für Änderungen von Einrichtungen, die der öffentlichen Versorgung dienen (§ 150 BauGB)

3.1.21    Sozialplan (§ 180 BauGB)

3.1.22    Härteausgleich (§ 181 BauGB)

3.1.23    Durchführung durch den Eigentümer

3.1.24    Muster einer Vereinbarung über die Überlassung von Ordnungsmaßnahmen (vereinfachtes Sanierungsverfahren)

3.1.25    Zusammenhang des Ordnungsmaßnahmenüberlassungsvertrages mit der Festsetzung der Ausgleichsbeträge

3.1.26    Muster einer Vereinbarung über die Überlassung von Ordnungsmaßnahmen (umfassendes Sanierungsverfahren)

3.1.27    Sanierungsumlegung

3.2          Baumaßnahmen (§ 148 BauGB)

3.2.1       Modernisierung und Instandsetzung

3.2.2       Modernisierung

3.2.3       Instandsetzung

3.2.4       Beeinträchtigung der Nutzung

3.2.5       Beeinträchtigung des Straßen‑ oder Ortsbildes

3.2.6       Erhaltenswerte Anlagen

3.2.7       Neubebauung und Ersatzbauten

3.2.8       Verlagerung oder Änderung von Betrieben

3.2.9       Errichtung oder Erweiterung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung

3.2.10    Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 1 a Abs. 3 BauGB

3.2.11    Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs‑ und Folge­einrichtungen

3.2.12    Zusammenhang des Baumaßnahmenüberlassungsvertra­ges (Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs‑ und Folgeeinrichtungen) mit der Festsetzung der Ausgleichs­beträge

3.2.13    Muster eines Baumaßnahmenüberlassungsvertrages

3.2.14    Städtebaulicher Vertrag – Anwendung des Vergaberechts

3.3          Städtebauliche Gebote (§ 175 – § 179 BauGB)

3.3.1       Baugebot (§ 176 BauGB)

3.3.2       Pflanzgebot (§ 178 BauGB)

3.3.3       Rückbau- und Entsiegelungsgebot (§ 179 BauGB)

3.4          Modernisierungs‑ und Instandsetzungsgebot (§ 177 BauGB)

3.4.1       Öffentliches Interesse

3.4.2       Träger der Baumaßnahmen/Kostentragung

3.4.3       Kostenerstattungsbetrag

3.4.4       Berücksichtigungsfähige Kosten

3.4.5       Nicht berücksichtigungsfähige Kosten

3.4.6       Wegfall oder Minderung des Kostenerstattungsbetrags

3.4.7       Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags über Jahres­mehrertrag

3.4.8       Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags über jährlichen Gesamtertrag

3.4.9       Jahresmehrertrag oder jährlicher Gesamtertrag

3.4.10    Muster für die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags (Jahresmehrertrag)

3.4.11    Erläuterungen zum Muster Kostenerstattungsbetrag nach Jahresmehrertrag

3.4.12    Muster für die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags (jährlicher Gesamtertrag)

3.4.13    Erläuterungen zum Muster Kostenerstattungsbetrag nach jährlichen Gesamtertrag

3.4.14    Beteiligung der Denkmalschutzbehörde

3.4.15    Genehmigungsvorbehalt der §§ 144, 145 BauGB

3.4.16    Modernisierungs‑/Instandsetzungsrichtlinie

3.4.17    Muster einer Modernisierungs‑/Instandsetzungsrichtlinie

3.4.18    Modernisierungs‑/Instandsetzungsvereinbarungen  i. S.d. § 177 BauGB

3.4.19    Muster einer Modernisierungs‑/Instandsetzungsverein­barung

3.4.20    Besonderheiten des Steuerrechts

3.4.21    Richtlinien über die Erteilung von Bescheinigungen zur Anwendung der §§ 7 h, 10 f und 11 a des Einkommen­steuergesetzes (EStG) – Bescheinigungsrichtlinien –

3.4.22    Beispiel für einen Antrag auf Ausstellung einer Beschei­nigung gemäß §§ 7 h, 10 f, 11 a und 52 Abs. 21 Satz 6 Einkommenssteuergesetz (EStG), § 82 g Einkommens­steuer-Durchführungsverordnung (EStDV)

3.4.23    Beispiel für eine Bescheinigung gemäß §§ 7 h, 10 f., 11 a und 52 Abs. 21 Satz 6 Einkommenssteuergesetz (EStG), § 82 g Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung (EStDV)

3.5.1       Muster einer Satzung über die Ablösung von Stellplatzverpflichtungen

3.5.2       Muster einer Richtline über die Stundung von Ansprüchen aus der Verpflichtung zur Zahlung der Ablösebeträge aus Stellplatzverpflichtungen

3.5.3       Sanierungsbedingter Stellplatznachweis und Zuführungspflichten von Stellplatzablösebeträge als sanierungsbedingte Einnahmen zum Sanierungsvermögen

4.            Abschluss der Sanierung

4.1          Aufhebung der Sanierungssatzung

4.1.1       Durchführung der Sanierung (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB)

4.1.2       Undurchführbarkeit der Sanierung (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB)

4.1.3       Aufgabe der Sanierungsabsicht (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB)

4.1.4       Ablauf der Durchführungsfrist (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB)

4.2          Pflicht zur Aufhebung der Sanierungssatzung

4.2.1       Verwirkung der Heranziehung zu Ausgleichsbeträgen aufgrund der Funktionslosigkeit der Sanierungssatzung

4.3          Rechtswirkungen der Aufhebung

4.3.1       Nicht mehr anwendbare Vorschriften

4.3.2       Weiter anzuwendende Vorschriften

4.3.3       Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks

4.4          Teilaufhebung der Sanierungssatzung

4.5          Muster einer Bekanntmachung der Aufhebungssatzung

4.5.1       Muster einer Bekanntmachung der Teilaufhebungssatzung

4.5.2       Muster eines Schreibens für die Löschung der Sanierungsvermerke im Grundbucht (§ 162 Abs. 3 BauGB)

4.6          Abschlusserklärung für einzelne Grundstücke

4.6.1       Abschlusserklärung nach Abschluss

4.6.2       Abschlusserklärung vor Abschluss

4.6.3       Form der Abschlusserklärung

4.6.4       Rechtswirkung der Abschlusserklärung

4.6.5       Muster eines Bescheides über die Erklärung des vorzeiti­gen Sanierungsabschlusses (umfassendes Verfahren)

4.6.6       Muster eines Bescheides über die Erklärung des vorzeiti­gen Sanierungsabschlusses (umfassendes Verfahren; Wohnungs- und Teileigentum)

4.6.7       Muster eines Bescheides über die Erklärung des vorzeiti­gen Sanierungsabschlusses (vereinfachtes Verfahren)

4.6.7       Muster eines Schreibens für die Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbucht (§ 163 Abs. 3 Satz 2 BauGB)

4.7          Sicherung des mit der Sanierung Erreichten

4.7.1       Muster einer Satzung nach Maßgabe des § 172 BauGB über die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

5.            Erhebung von Ausgleichsbeträgen

5.1          Erhebungspflicht der Gemeinde

5.2          Entstehung der Ausgleichsbetragspflicht

5.3          Ausgleichsbetragspflichtiger

5.4          Bemessung des Ausgleichsbetrags (ohne Aufwandsberechnung nach § 154 Abs. 2 a BauGB)

5.4.1       Schaubild „Ausgleichsbetragsermittlung“

5.4.2       Sanierungsbedingte Werterhöhung

5.4.3       Wertermittlungsstichtag

5.4.4       Schaubild: Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerter­höhungen

5.4.5       Berücksichtigung von Sanierungsmaßnahmen außerhalb des Sanierungsgebietes

5.5          Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag (§ 155 Abs. 1 BauGB)

5.5.1       Berücksichtigte Vorteile oder Werterhöhungen (§ 155 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)

5.5.2       Beispiele zu Anrechnungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 1 BauGB

5.5.3       Eigene Aufwendungen (§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB)

5.5.4       Beispiele zu Anrechnungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halb­satz 1 BauGB

5.5.5       Durchführungsmaßnahmen des Eigentümers (§ 155 Abs. 1 Nr. 2,  Halbsatz 2 BauGB)

5.5.6       Beispiele zu Anrechnungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halb­satz 2 BauGB

5.5.7       Ankauf des Grundstücks (§ 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB)

5.5.8       Ankauf des Grundstücks von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger

5.5.9       Beispiel für die Anrechnung beim Grundstückskauf von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger

5.5.10    Ankauf des Grundstücks von Dritten

5.5.11    Beispiel für die Anrechnung bei Ankauf des Grundstücks von Dritten

5.5.12    Altlastenproblematik und Ausgleichsbeträge; Allgemeines

5.5.13    Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 1 BauGB von Bodenwerterhöhungen der Altlastensanierung bei Sanierungsziel

5.5.14    Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 HS 1 BauGB von Bodenwerterhöhungen der Altlastensanierung bei Sanierungsziel

5.5.15    Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 HS 2 BauGB von Kosten der Altlastensanierung bei Sanierungsziel

5.5.15    Zur Frage von Mieterhöhunen durch Ausgleichsbeträge

5.6          Umwandlung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen und Herabsetzung des Verzinsungs‑ und Tilgungssatzes

5.6.1       Herabsetzung im öffentlichen Interesse

5.6.2       Herabsetzung zur Vermeidung unbilliger Härten

5.6.3       Herabsetzung aufgrund einer vom Eigentümer nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit des Grundstücks

5.6.4       Muster eines Darlehensvertrags nach § 154 Abs. 5 BauGB

5.7          Festsetzung, Fälligkeit, Zahlung und Verjährung des Ausgleichs­betrags

5.7.1       Anwendungserlass zur Abgabenordnung (AEAO zu § 122)

5.7.2       Muster eines Schreibens „Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung“ gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB

5.7.3       Muster eines Bescheids (Erhebung des Ausgleichsbetrags ohne Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB)

5.7.4       Muster eines Bescheids (Erhebung des Ausgleichsbetrags mit Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB)

5.7.5       Muster eines Bescheids (Erhebung des Ausgleichsbetrags mit Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB bei Wohnungs- und Teileigentum)

5.7.6       Ordnungsgemäße Rechtsbehelfsbelehrung

5.7.7       Aussetzung der Vollziehung nach § 80 Abs. 4 VwGO

5.8          Ablösung des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 2 Satz 3 BauGB

5.8.1       Bemessung des Ablösungsbetrags

5.8.2       Sinn und Zweck der Ablösung

5.8.3       Schaubild: Diskontierung des Ablösebetrags

5.8.4       Berechnungsbeispiel für die Diskontierung des Ablöse­betrags

5.8.5       Gewährung von Abschlägen/Nachlässen bei der Ablösung des Ausgleichsbetrags

5.8.6       Voraussetzungen

5.8.7       Ermessen der Gemeinde; Einverständnis der Eigentümer

5.8.8       Muster einer Vereinbarung über die Ablösung des Ausgleichsbetrags

5.8.9       Muster einer Vereinbarung über die Ablösung des Ausgleichsbetrags bei Wohnungs- und Teileigentum

5.8.10    Keine Löschung des Sanierungsvermerks nach Ablösung

5.9          Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags

5.9.1       Muster eines Bescheids (Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags ohne Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB)

5.9.1       Muster eines Bescheids (Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags mit Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB)

5.10        Erhebung von Vorauszahlungen auf den Ausgleichsbetrag

5.10.1    Sinn und Zweck der Vorauszahlung

5.10.2    Voraussetzungen

5.10.3    Bemessung des Vorauszahlungsbetrags

5.10.4    Zulässigkeit der den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechenden Bebauung oder sonstigen Nutzung auf dem Grundstück

5.10.5    Abgabengerechtigkeit und Willkürverbot

5.10.6    Schuldner des Vorauszahlungsanspruchs

5.10.7    Sonstige anwendbaren Vorschriften

5.10.8    Vorteile der Erhebung von Vorauszahlungen auf Ausgleichsbeträge

5.10.9    Ermessen der Gemeinde

5.10.10  Muster eines Bescheides (Erhebung einer Voraus­zahlung auf den Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 6  BauGB ohne Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB)

5.10.11  Muster eines Bescheides (Erhebung einer Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 6 BauGB mit Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB)

5.11        Absehen von der Festsetzung und Erhebung des Ausgleichs­betrags

5.11.1    Absehen in sog. Bagatellfällen (§ 155 Abs. 3 BauGB)

5.11.2    Muster einer Ermittlung des Verwaltungsaufwand für die Anwendung der Bagatellklausel nach § 155 Abs. 3 BauGB)

5.11.3    Zur Anwendung der Bagatellklausel nach § 155 Abs. 3 BauGB bei Einzelgrundstücken

5.11.4    Muster einer Bekanntmachung der Allgemeinverfügung für die Anwendung der Bagatellklausel nach § 155 Abs. 3 Satz 1 BauGB (nach Abschluss der Sanierung)

5.11.5    Muster einer Bekanntmachung der Allgemeinverfügung für die Anwendung der Bagatellklausel nach § 155 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauGB (vor Abschluss der Sanierung)

5.11.2    Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrags im Einzelfall (§ 155 Abs. 4 BauGB)

5.11.3    Muster eines Vereinbarung über die Freistellung von der Erhebung des Ausgleichsbetrags nach § 155 Abs. 4 Satz 2 BauGB

5.12        Frühzeitige Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Wertes

5.13        Bodenrichtwerte

5.14        Frühzeitige Ermittlung des Neuordnungswertes

5.15        Frühzeitige Ermittlung von Anfangs‑ und Endwerten

5.16        Wertermittlungsverfahren

5.17        Unterrichtungspflicht der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und der Finanzämter über die Bauleitplanung, Maßnahmen nach den Vorschriften des Besonderen Städtebaurechts und die Erschließung durch die Gemeinden

5.18        Notwendige Unterlagen für die Wertermittlung

5.19        Grundstücke mit öffentlicher Nutzung

5.20        Ausgleichsbetragsberechnung nach Erschließungsaufwand (§ 154 Abs. 2 a BauGB)

5.20.1    Bemessung des Ausgleichsbetrags nach Erschließungs­aufwand

5.20.2    Muster für die Anwendung des Ausgleichsbetrags nach Erschließungsaufwand (§ 154 Abs. 2 a BauGB)

5.20.3    Zwischenbilanz und Problematik für die Praxisanwendung

5.20.4    Rechtliche Problematik im Hinblick auf Gleichheitsgrundsatz und Abgabengerechtigkeit

5.20.5    Einnahmereduzierung

5.20.6    Fazit

5.21        Akzeptanz der Ausgleichsbetragserhebung/Öffentlichkeitsarbeit

5.22        Grundsätze für die dauernde Überzeugungsarbeit/ Öffentlichkeitsarbeit

5.23        Beispiele für die dauernde Überzeugungsarbeit/ Öffentlichkeitsarbeit

5.24        Einkommenssteuerliche Behandlung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB

5.24.1    Muster der Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt

5.24.2    Erläuterungen zum Vordruck „Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt“

5.25        Überschussverteilung gemäß § 156 a BauGB

5.25.1    Muster einer Gesamtabrechnung

5.25.2    Muster einer Bekanntmachung einer Allgemeinverfügung für die Feststellung, dass ein Überschuss nach § 156 a BauGB mangels eines zu verteilenden Überschusses nicht zur Verteilung ansteht Gesamtabrechnung

5.26        Keine Zuführung von Ausgleichsbeträgen an den Fördermittelgeber

6.            Sanierungsträger und andere Beauftragte

6.1          Zulässigkeit der Übertragung

6.1.1       Ermessen der Gemeinde

6.1.2       Verantwortung der Gemeinde

6.1.3       Nicht übertragbare Aufgaben

6.1.4       Eingeschränkt übertragbare Aufgaben

6.2          Beauftragter

6.2.1       Sanierungsträger

6.2.2       Anderer Beauftragter (Sanierungsberater)

6.3          Sanierungsträgervertrag

6.3.1       Form

6.3.2       Rechtsnatur

6.3.3       Inhalt

6.3.4       Rechtswirkungen

6.3.5       Leitlinien, Hinweise und Empfehlungen beim Einsatz von Sanierungsträgern und anderen Beauftragten i. S. d. § 157 BauGB

6.3.6       Muster eines Sanierungstreuhändervertrages (§ 159 Abs. 2 BauGB

6.4          Treuhandvermögen

6.4.1       Entstehung des Treuhandvermögens

6.4.2       Rechtsstellung des Treuhandvermögens

6.4.3       Gegenstände des Treuhandvermögens

6.4.4       Sicherung des Treuhandvermögens

6.5          Abwicklung des Sanierungsträgervertrages

6.6          Der Sanierungsbeauftragte der Gemeinde als „anderer Beauftragter“

6.7          Werkvertrag bei Übertragung auf andere Beauftragte

6.7.1       Muster eines Leistungsbilds zum Vertrag mit dem Sanie­rungsbeauftragten

6.7.2       Muster eines Vertrages zur Beauftragung eines Sanierungsberaters

7.            Abkürzungsverzeichnis

8.            Begriffsdefinitionen

9.            Literaturverzeichnis