Inhaltsverzeichnis
Von der Sanierungssatzung zum Ausgleichsbetrag -
Handbuch für die kommunale Praxis mit Beispielen und Mustern für die Kommunalverwaltungen und Aufsichtsbehörden
Karl Heinz Mathony
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Der Inhalt der 2. Auflage (727 Seiten DIN A5) wurde im Vergleich zur 1. Auflage (414 Seiten DIN A5) umfassend aktualisiert und in der Tiefe und Breite erheblich erweitert.
Inhaltsübersicht der 2. Auflage
1. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
1.1 Die gesetzliche Entwicklung
1.2 Das besondere Städtebaurecht im Baugesetzbuch (BauGB)
1.3 Schematische Darstellung des Ablaufs eines Sanierungsverfahrens
1.4 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
1.5.1 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen – Grundsatz –
1.5.2 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
1.5.7 Städtebauliche Missstände
1.5.8 Substanz‑/Zustandsmängel
1.5.10 Behebung von städtebaulichen Missständen
1.5.11 Wesentliche Verbesserung oder Umgestaltung des Gebiets
1.5.12 Einheitliche Vorbereitung
1.5.14 Gewährleistung der zügigen Durchführung durch effektive und effiziente Verwaltungsstrukturen
1.5.15 Muster einer Hauptsatzung
1.5.17 Haftung bei Amtspflichtverletzung
1.5.21 Beispiel für Untreue, Bestechlichkeit
1.5.22 Korruptionspräventation
1.5.23 Dauer der Sanierungsmaßnahme
1.5.24 Einheitliche Vorbereitung und Durchführung im öffentlichen Interesse
1.5.25 Allgemeiner Zweck und Sanierungsziele (§ 136 Abs. 4 Satz 1 u. 2 BauGB)
1.5.26 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB)
1.6 Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen (§ 137 BauGB)
1.7 Auskunftspflicht (§ 138 BauGB)
1.7.1 Muster einer datenschutzrechtlichen Verpflichtung nach § 138 Abs. 3 BauGB
1.8 Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger (§ 139 BauGB)
2.1 Bestandteile der Vorbereitung der Sanierung (§ 140 BauGB)
2.2 Vorbereitende Untersuchungen
2.2.1 Bedeutung der vorbereitenden Untersuchungen
2.2.2 Verfahren der vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 BauGB)
2.2.3 Muster eines Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen
2.2.4 Muster einer Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen
2.2.5 Absehen von den vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 Abs. 2 BauGB)
2.2.6 Problematik des Absehens bei fehlendem Einleitungsbeschluss
2.2.7 Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen
2.3 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets
2.3.4 Wahl des „richtigen“ Sanierungsverfahrens
2.3.5 Grundlagen der Entscheidung und Kriterien
2.3.6 Städtebauliche Kriterien
2.3.7 Zeitpunkt der prognostischen Entscheidung
2.3.9 Abgrenzung des Sanierungsgebiets
2.3.10 Größe des Sanierungsgebiets
2.3.11 Gebietsabgrenzung im umfassenden Sanierungsverfahren
2.3.12 Beispiel für die Gebietsabgrenzung im umfassenden Sanierungsverfahren
2.3.13 Zur Problematik der Erschließungsanlagen in Grenzlagen
2.3.14 Überleitungsvorschriften zum Erschließungsbeitragsrecht
2.3.15 Gebietsabgrenzung im vereinfachten Sanierungsverfahren
2.3.16 Beispiel für die Gebietsabgrenzung im vereinfachten Sanierungsverfahren
2.3.17 Festlegung der Frist für die Sanierungsdurchführung
2.3.18 Gebietsbezeichnung in der Sanierungssatzung
2.3.19 Beschlussfassung der Sanierungssatzung
2.3.20 Bekanntmachung der Sanierungssatzung
2.3.21 Frist für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften
2.3.22 Muster einer Bekanntmachung der Sanierungssatzung im umfassenden Verfahren
2.3.23 Muster einer Bekanntmachung der Sanierungssatzung im vereinfachten Verfahren
2.3.24 Mitteilungen, Benachrichtigung
2.3.26 Sanierungsrechtliche Vorschriften für beide Verfahrensarten
2.3.27 Sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB
2.4 Sanierungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalt
2.4.1 Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB (Veränderungssperre)
2.4.3 Vorhaben ohne Genehmigung; fehlerhaftes Genehmigungsverfahren
2.4.4 Abschluss oder Verlängerung nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
2.4.6 Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB (Verfügungssperre)
2.4.17 Allgemeine Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung
2.4.20 Muster eines Negativzeugnisses (§ 144 Abs. 3, 145 Abs. 6 BauGB)
2.4.21 Zuständigkeiten der Gemeinde oder der Baugenehmigungsbehörde
2.4.23 Beeinträchtigungen der Sanierung
2.4.37 Zusammenhang der Preisprüfung mit der Festsetzung der Ausgleichsbeträge
2.5 Änderung der Sanierungssatzung
2.5.1 Erweiterung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
2.5.2 Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Gebietserweiterung)
2.5.3 Verlängerung der Durchführungsfrist
2.5.4 Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Verlängerung der Durchführungsfrist)
2.5.5 Änderung der Bezeichnung des Sanierungsgebietes
2.5.6 Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Änderung der Bezeichnung)
2.5.8 Muster einer Begründung für einen Wechsel in das vereinfachte Verfahren
2.5.9 Muster einer Bekanntmachung der Änderungssatzung (Verfahrenswechsel)
2.5.10 Änderung der Anwendung des Genehmigungsvorbehalts
2.6.1 Städtebauliche Rahmenplanung
2.6.2 Bestandteile der städtebaulichen Rahmenplanung
2.7 Kosten‑ und Finanzierungsübersicht
2.7.1 Entstehungsgeschichte der Kosten‑ und Finanzierungsübersicht
2.7.3 Aufgabe und Bedeutung der Kosten‑ und Finanzierungsübersicht
2.7.4 Finanzielles Steuerungsinstrument bei der Durchführung der Sanierung
2.7.5 Nachweis über die Finanzierbarkeit und zügige Durchführung der Sanierung
2.7.8 Grundlage für die Städtebauförderung
2.7.9 Aufstellungsverpflichtung
2.7.10 Zeitpunkt der Aufstellung der Kosten‑ und Finanzierungsübersicht
2.7.11 Fortschreibung der Kosten‑ und Finanzierungsübersicht
2.7.12 Gesetzliche Verfahrensregelungen des § 149 BauGB
2.7.13 Ergänzungen oder Änderungen
2.7.14 Die höhere Verwaltungsbehörde
2.7.15 Inhalt der Kosten‑ und Finanzierungsübersicht
2.7.16 Muster einer Kosten‑ und Finanzierungsübersicht (§ 149 BauGB) für das Beispieljahr 2013
3.1 Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB)
3.1.1 Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken
3.1.2 Gemeindlicher Erwerb und Veräußerung von Grundstücken
3.1.3 Preisüberschreitungsverbot beim gemeindlichen Erwerb von Grundstücken
3.1.6 Veräußerungspflicht (§ 153 Abs. 4 BauGB)
3.1.13 Wertausgleich zugunsten und zulasten der Gemeinde
3.1.14 Wertausgleich zulasten der Gemeinde
3.1.15 Wertausgleich zugunsten der Gemeinde
3.1.16 Umzug von Bewohnern und Betrieben
3.1.17 Freilegung von Grundstücken
3.1.18 Herstellung und Änderung der Erschließungsanlagen
3.1.19 Sonstige Ordnungsmaßnahmen
3.1.20 Ersatz für Änderungen von Einrichtungen, die der öffentlichen Versorgung dienen (§ 150 BauGB)
3.1.21 Sozialplan (§ 180 BauGB)
3.1.22 Härteausgleich (§ 181 BauGB)
3.1.23 Durchführung durch den Eigentümer
3.2 Baumaßnahmen (§ 148 BauGB)
3.2.1 Modernisierung und Instandsetzung
3.2.4 Beeinträchtigung der Nutzung
3.2.5 Beeinträchtigung des Straßen‑ oder Ortsbildes
3.2.7 Neubebauung und Ersatzbauten
3.2.8 Verlagerung oder Änderung von Betrieben
3.2.10 Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 1 a Abs. 3 BauGB
3.2.11 Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs‑ und Folgeeinrichtungen
3.2.13 Muster eines Baumaßnahmenüberlassungsvertrages
3.2.14 Städtebaulicher Vertrag – Anwendung des Vergaberechts
3.3 Städtebauliche Gebote (§ 175 – § 179 BauGB)
3.3.2 Pflanzgebot (§ 178 BauGB)
3.3.3 Rückbau- und Entsiegelungsgebot (§ 179 BauGB)
3.4 Modernisierungs‑ und Instandsetzungsgebot (§ 177 BauGB)
3.4.2 Träger der Baumaßnahmen/Kostentragung
3.4.4 Berücksichtigungsfähige Kosten
3.4.5 Nicht berücksichtigungsfähige Kosten
3.4.6 Wegfall oder Minderung des Kostenerstattungsbetrags
3.4.7 Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags über Jahresmehrertrag
3.4.8 Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags über jährlichen Gesamtertrag
3.4.9 Jahresmehrertrag oder jährlicher Gesamtertrag
3.4.10 Muster für die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags (Jahresmehrertrag)
3.4.11 Erläuterungen zum Muster Kostenerstattungsbetrag nach Jahresmehrertrag
3.4.12 Muster für die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrags (jährlicher Gesamtertrag)
3.4.13 Erläuterungen zum Muster Kostenerstattungsbetrag nach jährlichen Gesamtertrag
3.4.14 Beteiligung der Denkmalschutzbehörde
3.4.15 Genehmigungsvorbehalt der §§ 144, 145 BauGB
3.4.16 Modernisierungs‑/Instandsetzungsrichtlinie
3.4.17 Muster einer Modernisierungs‑/Instandsetzungsrichtlinie
3.4.18 Modernisierungs‑/Instandsetzungsvereinbarungen i. S.d. § 177 BauGB
3.4.19 Muster einer Modernisierungs‑/Instandsetzungsvereinbarung
3.4.20 Besonderheiten des Steuerrechts
3.5.1 Muster einer Satzung über die Ablösung von Stellplatzverpflichtungen
4.1 Aufhebung der Sanierungssatzung
4.1.1 Durchführung der Sanierung (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB)
4.1.2 Undurchführbarkeit der Sanierung (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB)
4.1.3 Aufgabe der Sanierungsabsicht (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB)
4.1.4 Ablauf der Durchführungsfrist (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB)
4.2 Pflicht zur Aufhebung der Sanierungssatzung
4.3 Rechtswirkungen der Aufhebung
4.3.1 Nicht mehr anwendbare Vorschriften
4.3.2 Weiter anzuwendende Vorschriften
4.3.3 Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks
4.4 Teilaufhebung der Sanierungssatzung
4.5 Muster einer Bekanntmachung der Aufhebungssatzung
4.5.1 Muster einer Bekanntmachung der Teilaufhebungssatzung
4.6 Abschlusserklärung für einzelne Grundstücke
4.6.1 Abschlusserklärung nach Abschluss
4.6.2 Abschlusserklärung vor Abschluss
4.6.3 Form der Abschlusserklärung
4.6.4 Rechtswirkung der Abschlusserklärung
4.7 Sicherung des mit der Sanierung Erreichten
5. Erhebung von Ausgleichsbeträgen
5.1 Erhebungspflicht der Gemeinde
5.2 Entstehung der Ausgleichsbetragspflicht
5.3 Ausgleichsbetragspflichtiger
5.4 Bemessung des Ausgleichsbetrags (ohne Aufwandsberechnung nach § 154 Abs. 2 a BauGB)
5.4.1 Schaubild „Ausgleichsbetragsermittlung“
5.4.2 Sanierungsbedingte Werterhöhung
5.4.4 Schaubild: Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen
5.4.5 Berücksichtigung von Sanierungsmaßnahmen außerhalb des Sanierungsgebietes
5.5 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag (§ 155 Abs. 1 BauGB)
5.5.1 Berücksichtigte Vorteile oder Werterhöhungen (§ 155 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
5.5.2 Beispiele zu Anrechnungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
5.5.3 Eigene Aufwendungen (§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB)
5.5.4 Beispiele zu Anrechnungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB
5.5.5 Durchführungsmaßnahmen des Eigentümers (§ 155 Abs. 1 Nr. 2, Halbsatz 2 BauGB)
5.5.6 Beispiele zu Anrechnungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 BauGB
5.5.7 Ankauf des Grundstücks (§ 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB)
5.5.8 Ankauf des Grundstücks von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger
5.5.9 Beispiel für die Anrechnung beim Grundstückskauf von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger
5.5.10 Ankauf des Grundstücks von Dritten
5.5.11 Beispiel für die Anrechnung bei Ankauf des Grundstücks von Dritten
5.5.12 Altlastenproblematik und Ausgleichsbeträge; Allgemeines
5.5.15 Zur Frage von Mieterhöhunen durch Ausgleichsbeträge
5.6.1 Herabsetzung im öffentlichen Interesse
5.6.2 Herabsetzung zur Vermeidung unbilliger Härten
5.6.4 Muster eines Darlehensvertrags nach § 154 Abs. 5 BauGB
5.7 Festsetzung, Fälligkeit, Zahlung und Verjährung des Ausgleichsbetrags
5.7.1 Anwendungserlass zur Abgabenordnung (AEAO zu § 122)
5.7.3 Muster eines Bescheids (Erhebung des Ausgleichsbetrags ohne Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB)
5.7.4 Muster eines Bescheids (Erhebung des Ausgleichsbetrags mit Anrechnung § 155 Abs. 1 BauGB)
5.7.6 Ordnungsgemäße Rechtsbehelfsbelehrung
5.7.7 Aussetzung der Vollziehung nach § 80 Abs. 4 VwGO
5.8 Ablösung des Ausgleichsbetrags (§ 154 Abs. 2 Satz 3 BauGB
5.8.1 Bemessung des Ablösungsbetrags
5.8.2 Sinn und Zweck der Ablösung
5.8.3 Schaubild: Diskontierung des Ablösebetrags
5.8.4 Berechnungsbeispiel für die Diskontierung des Ablösebetrags
5.8.5 Gewährung von Abschlägen/Nachlässen bei der Ablösung des Ausgleichsbetrags
5.8.7 Ermessen der Gemeinde; Einverständnis der Eigentümer
5.8.8 Muster einer Vereinbarung über die Ablösung des Ausgleichsbetrags
5.8.10 Keine Löschung des Sanierungsvermerks nach Ablösung
5.9 Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags
5.10 Erhebung von Vorauszahlungen auf den Ausgleichsbetrag
5.10.1 Sinn und Zweck der Vorauszahlung
5.10.3 Bemessung des Vorauszahlungsbetrags
5.10.5 Abgabengerechtigkeit und Willkürverbot
5.10.6 Schuldner des Vorauszahlungsanspruchs
5.10.7 Sonstige anwendbaren Vorschriften
5.10.8 Vorteile der Erhebung von Vorauszahlungen auf Ausgleichsbeträge
5.11 Absehen von der Festsetzung und Erhebung des Ausgleichsbetrags
5.11.1 Absehen in sog. Bagatellfällen (§ 155 Abs. 3 BauGB)
5.11.3 Zur Anwendung der Bagatellklausel nach § 155 Abs. 3 BauGB bei Einzelgrundstücken
5.11.2 Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrags im Einzelfall (§ 155 Abs. 4 BauGB)
5.12 Frühzeitige Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Wertes
5.14 Frühzeitige Ermittlung des Neuordnungswertes
5.15 Frühzeitige Ermittlung von Anfangs‑ und Endwerten
5.18 Notwendige Unterlagen für die Wertermittlung
5.19 Grundstücke mit öffentlicher Nutzung
5.20 Ausgleichsbetragsberechnung nach Erschließungsaufwand (§ 154 Abs. 2 a BauGB)
5.20.1 Bemessung des Ausgleichsbetrags nach Erschließungsaufwand
5.20.3 Zwischenbilanz und Problematik für die Praxisanwendung
5.20.4 Rechtliche Problematik im Hinblick auf Gleichheitsgrundsatz und Abgabengerechtigkeit
5.21 Akzeptanz der Ausgleichsbetragserhebung/Öffentlichkeitsarbeit
5.22 Grundsätze für die dauernde Überzeugungsarbeit/ Öffentlichkeitsarbeit
5.23 Beispiele für die dauernde Überzeugungsarbeit/ Öffentlichkeitsarbeit
5.24 Einkommenssteuerliche Behandlung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB
5.24.1 Muster der Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt
5.24.2 Erläuterungen zum Vordruck „Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt“
5.25 Überschussverteilung gemäß § 156 a BauGB
5.25.1 Muster einer Gesamtabrechnung
5.26 Keine Zuführung von Ausgleichsbeträgen an den Fördermittelgeber
6. Sanierungsträger und andere Beauftragte
6.1 Zulässigkeit der Übertragung
6.1.2 Verantwortung der Gemeinde
6.1.3 Nicht übertragbare Aufgaben
6.1.4 Eingeschränkt übertragbare Aufgaben
6.2.2 Anderer Beauftragter (Sanierungsberater)
6.3.6 Muster eines Sanierungstreuhändervertrages (§ 159 Abs. 2 BauGB
6.4.1 Entstehung des Treuhandvermögens
6.4.2 Rechtsstellung des Treuhandvermögens
6.4.3 Gegenstände des Treuhandvermögens
6.4.4 Sicherung des Treuhandvermögens
6.5 Abwicklung des Sanierungsträgervertrages
6.6 Der Sanierungsbeauftragte der Gemeinde als „anderer Beauftragter“
6.7 Werkvertrag bei Übertragung auf andere Beauftragte
6.7.1 Muster eines Leistungsbilds zum Vertrag mit dem Sanierungsbeauftragten
6.7.2 Muster eines Vertrages zur Beauftragung eines Sanierungsberaters